來(lái)源|櫻桃大房子

上周很多人本來(lái)都準(zhǔn)備著看萬(wàn)科的笑話(huà)，誰(shuí)知道今天開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科股票漲停，債券大漲33%，引起2次臨時(shí)停牌。

的確是出乎很多人意料，大概率是有一波資金在賭萬(wàn)科能活下去吧?，F(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科后續(xù)的走向，大家都是持懷疑態(tài)度的，有相信的，也有不信任的。

的確從萬(wàn)科公開(kāi)的年報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況不是那么的理想。

先看總的債務(wù)，截至2024年三季度末，萬(wàn)科賬面負(fù)債合計(jì)還有9828億元！這里包含債券，有息債務(wù)，還有經(jīng)營(yíng)缺口。

而萬(wàn)科目前的存貨還有多少呢？

截止到24年上半年，萬(wàn)科在建與規(guī)劃項(xiàng)目的計(jì)容建筑面積尚有8213.5萬(wàn)㎡，其中在建項(xiàng)目5085.1萬(wàn)㎡，規(guī)劃項(xiàng)目3128.4萬(wàn)㎡。市場(chǎng)預(yù)計(jì)大約7000億的貨值。要是市場(chǎng)能夠好轉(zhuǎn)的話(huà)，萬(wàn)科可以把這些存貨賣(mài)出去變現(xiàn)去償還債務(wù)，萬(wàn)科目前的困境自然就解決了。

不過(guò)有一點(diǎn)值得注意的是，萬(wàn)科在22年-24年期間，拿地主要集中在一些低能級(jí)的城市，核心城市的土儲(chǔ)并不多，所以后續(xù)大概率只能以?xún)r(jià)換量，像碧桂園一樣，去化艱難的同時(shí)還面臨著減值的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)長(zhǎng)期債可以長(zhǎng)期還，當(dāng)前最迫在眉睫的，還是2025年要還的債務(wù)?？梢哉f(shuō)2025年是考驗(yàn)萬(wàn)科最關(guān)鍵的一年。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，萬(wàn)科一年以?xún)?nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。其中公開(kāi)市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。而截止到2024年9月份，萬(wàn)科賬上可以動(dòng)用的現(xiàn)金大約是700多億，雖然看似償債缺口不大。

但房地產(chǎn)公司想要維持經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，是需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的，萬(wàn)科24年已經(jīng)很少拿地了，但是保交樓付工資付工程款、付上下游材料供應(yīng)商，都需要錢(qián)，可想而知壓力有多大。

現(xiàn)在市場(chǎng)在擔(dān)憂(yōu)什么呢？

2024年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-48.48億元，也就是說(shuō)現(xiàn)在賣(mài)房，不僅沒(méi)賺錢(qián)，竟然還要貼錢(qián)去經(jīng)營(yíng)？

為什么會(huì)出現(xiàn)負(fù)的情況呢，主要是付之前工程款、上下游供應(yīng)鏈的賬。

但按照這種情況，2025年那里有錢(qián)還債？加上萬(wàn)科1月4號(hào)發(fā)布了2024年的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，24年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金額2460.2億元，銷(xiāo)售金額同比去年下降了1/3多。

而根據(jù)財(cái)新的測(cè)算，萬(wàn)科月銷(xiāo)售額不少于300億才能維持正常運(yùn)營(yíng)，但是2024年前三個(gè)季度的合同銷(xiāo)售額只有1812億元，平均下來(lái)每個(gè)月也就201億。

所以這也是前一陣子萬(wàn)科債價(jià)格大幅下跌的原因之一，市場(chǎng)害怕公司未來(lái)無(wú)力兌付債務(wù)，甚至連利息都有可能還不上。

目前解救萬(wàn)科的債務(wù)壓力的辦法只有三個(gè)。

1、市場(chǎng)變好，房子銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)。

2、變賣(mài)資產(chǎn)，土地退回。

3、尋求金融機(jī)構(gòu)展期，獲取喘息空間。

萬(wàn)科在1月9號(hào)債券出現(xiàn)暴跌的時(shí)候，已經(jīng)回應(yīng)過(guò)一輪了。

針對(duì)25年到期的公開(kāi)債務(wù)，會(huì)通過(guò)積極銷(xiāo)售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。

其實(shí)也就是上面我說(shuō)的三種方式。

難嗎？肯定是不容易的。

但幸運(yùn)的是，以上三種方案都在迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

市場(chǎng)環(huán)境在不斷修復(fù)，為萬(wàn)科這些債務(wù)壓力大的房企爭(zhēng)取到喘氣的空間。

2025年，貨幣政策會(huì)維持寬松，房貸利率繼續(xù)往下行，加上房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)過(guò)一輪回調(diào)，租售比逐漸抬高，甚至明顯超過(guò)國(guó)債利率。

這個(gè)時(shí)候，住宅的價(jià)格和價(jià)值基本上是對(duì)等的，性?xún)r(jià)比凸顯后，成交量則會(huì)上升，對(duì)于房企而言，成交量的回升一方面有利于加速現(xiàn)金回款。

同時(shí)住宅的金融屬性也會(huì)逐漸穩(wěn)定恢復(fù)，房企則會(huì)得到銀行等金融機(jī)構(gòu)的寬待，給予更多的耐心，比如說(shuō)對(duì)于債務(wù)，允許展期或加大授信額度等行動(dòng)給予支持。

今天還傳出華潤(rùn)將接手萬(wàn)物云與普洛斯股權(quán)，交易金額200億元以上。雖然華潤(rùn)方辟謠了，我估計(jì)是價(jià)格還沒(méi)談攏吧，萬(wàn)科現(xiàn)在為了還債變賣(mài)資產(chǎn)，已經(jīng)在積極尋找新買(mǎi)家了。

還有最近萬(wàn)科退還北京海淀永豐19號(hào)地塊約有50億元人民幣的應(yīng)收款，這筆款項(xiàng)也可用于償還到期債務(wù)。

以上可以看得出來(lái)，萬(wàn)科為了"活下去"，已經(jīng)在做最后的努力了。

說(shuō)句真心話(huà)，以我們對(duì)萬(wàn)科和深圳國(guó)資的了解，我也認(rèn)為：萬(wàn)科死不了，當(dāng)然哪怕活下來(lái)，也不會(huì)像之前那么滋潤(rùn)了，未來(lái)十年都要還上之前的債務(wù)。

萬(wàn)科這一輪出事的輿論引爆，是因?yàn)樯现芸偛米＞艅俦粠ё邔?dǎo)致的。當(dāng)天晚上所有媒體都在跟發(fā)信息，但神奇的是凌晨?jī)牲c(diǎn)多，祝九勝就在朋友圈報(bào)平安了。這也說(shuō)明了，祝九勝并不像之前恒大那些高管一樣，立馬定性違法犯罪，只是協(xié)助調(diào)查或者詢(xún)問(wèn)而已。

而且也未必是和萬(wàn)科相關(guān)的，畢竟他當(dāng)年在建行也干了不少年，最近金融反腐挺厲害的，也許和金融行業(yè)的反腐有關(guān)也不一定。

有一點(diǎn)是可以佐證的，當(dāng)晚發(fā)出所有的媒體稿件都是偏向萬(wàn)科"暴雷"之類(lèi)的，但是第二天一大早，幾乎是全網(wǎng)都在刪相關(guān)的報(bào)道，就連第一個(gè)發(fā)出消息源的《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》也刪稿了，也就是說(shuō)上面并不愿意看著輿論往"萬(wàn)科倒下"這個(gè)方向走。

其實(shí)萬(wàn)科的處境也并不是那么差，起碼最危險(xiǎn)的時(shí)候，2024年已經(jīng)過(guò)去。

業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該清楚，萬(wàn)科大約是從2024年初就傳出債務(wù)風(fēng)波，4月份的時(shí)候還承認(rèn)了出現(xiàn)"流動(dòng)性短期承壓"。

但一直撐了一年都沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性的危機(jī)，這里面肯定少不了高層的協(xié)調(diào)和深圳國(guó)資的助力。

換句話(huà)說(shuō)，從上至下一直都在力保萬(wàn)科。畢竟中國(guó)房地產(chǎn)的確是再也承受不著這樣的大雷爆炸了！2025年高層定調(diào)是維穩(wěn)的一年，絕對(duì)不允許恒大的事情再次發(fā)生，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言又將會(huì)是一次不可承受之痛。

僅恒大一家已經(jīng)把房地產(chǎn)上下游供應(yīng)商、產(chǎn)業(yè)鏈全都拖累了，這其中數(shù)以萬(wàn)計(jì)的小老板被迫破產(chǎn)，工人收不到工資，購(gòu)房者面對(duì)爛尾樓殘局……

一家大型房企的暴雷，其負(fù)面影響極其惡劣。

別說(shuō)萬(wàn)科了，最近就連碧桂園這段時(shí)間似乎也慢慢走出陰霾了。

先是公布了離譜的債務(wù)重組方案，100塊債務(wù)只還10元，給自己債務(wù)打了9折，同時(shí)發(fā)布了一份虧損了上千億的財(cái)報(bào)，其實(shí)就是把以前的泡沫都擠掉了。

碧桂園在股市上停牌了9個(gè)多月，今天終于在港交所復(fù)牌了，早上甚至大漲大漲了23.71%。

碧桂園不像萬(wàn)科，背后有那么多大佬（深國(guó)資、華潤(rùn)）在撐腰，就靠著自己也能走出暴雷的陰霾，更何況是萬(wàn)科了。

無(wú)論如何，深圳都會(huì)想盡辦法去幫助萬(wàn)科走出債務(wù)的泥潭。

最近外媒消息，深圳已經(jīng)針對(duì)萬(wàn)科事件召開(kāi)了閉門(mén)會(huì)議了，萬(wàn)科債務(wù)風(fēng)波如何處理，深圳對(duì)此高度重視。

而且據(jù)說(shuō)還引入了新的審計(jì)方和財(cái)務(wù)顧問(wèn)，對(duì)萬(wàn)科的地產(chǎn)項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行梳理。

只是目前的討論還是初步的，估計(jì)年后才會(huì)有新的消息出來(lái)。

萬(wàn)科最壞的結(jié)果，大概率就像我之前說(shuō)的，管理層大換血，很大可能深國(guó)資占股繼續(xù)提高，直到全部國(guó)有化。

但萬(wàn)科依舊存在，死不了。